Que vous soyez déjà propriétaire ou envisagiez d’acquérir une propriété en copropriété, la déclaration de copropriété est un document essentiel à comprendre.
- De la répartition des droits et des responsabilités à la gestion des parties communes, en passant par les règles de l'assemblée générale, découvrez tout ce qu'il faut savoir pour naviguer sereinement dans l'univers complexe de la copropriété.
Qu’est-ce que la déclaration de copropriété ?
La déclaration de copropriété est un document juridique essentiel qui régit les règles, les droits et les responsabilités des copropriétaires au sein d’une propriété partagée.
Également appelée, acte constitutif de copropriété, cette déclaration est établie lors de la création d’une copropriété et encadre les relations entre les propriétaires et la gestion de l’immeuble.
Elle définit :
- Les parties privatives et les parties communes
- Les quotes-parts de propriété de chaque copropriétaire
- Les règles de fonctionnement
- Les obligations financières
- Les restrictions
- Les droits des copropriétaires
La déclaration de copropriété assure l’ordre et la bonne gestion de la copropriété et de tous les copropriétaires impliqués.
Différencier la copropriété divise de la copropriété indivise
La copropriété divise et la copropriété indivise sont deux formes de propriété partagée qui diffèrent sur certains aspects importants.
Copropriété divise
- Le modèle le plus courant au Québec.
- Chaque copropriété détient une partie privative et une quote-part des parties communes.
- Chaque copropriétaire a un titre de propriété individuel, enregistré au Registre foncier, pour sa partie privative.
- Les décisions relatives à la gestion de l'immeuble sont prises lors des assemblées générales des copropriétaires.
Copropriété indivise
- La copropriété indivise implique que les copropriétaires détiennent collectivement la propriété de l'ensemble de l'immeuble, sans qu'il y ait de séparation physique des unités.
- Chaque copropriétaire a une quote-part de propriété sur l'ensemble de l'immeuble, mais il n'a pas de titre de propriété individuel pour une partie spécifique.
- Les décisions liées à la gestion et à la vente de l'immeuble sont prises conjointement par les copropriétaires.
En termes de responsabilités financières, dans la copropriété divise, chaque copropriétaire est responsable des frais d’entretien de sa partie privative, tandis que les coûts liés aux parties communes sont partagés entre les copropriétaires selon leur quote-part.
Dans la copropriété indivise, les coûts sont généralement partagés équitablement entre les copropriétaires.
Important à savoir !
La déclaration de copropriété concerne uniquement la copropriété divise.
Quels sont les principaux éléments de la déclaration de copropriété ?
La déclaration de copropriété est généralement composée de plusieurs sections qui détaillent différents aspects de la propriété partagée.
Voici une liste des principaux éléments que l’on trouve souvent dans trois sections distinctes :
Acte constitutif de la copropriété
La déclaration de copropriété énonce les principes juridiques et les dispositions générales qui régissent la copropriété.
- Objet et création de la copropriété : Il est stipulé que la copropriété est créée pour la gestion et l'administration d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier partagé.
- Définition des parties privatives et communes : L'acte identifie et définit clairement les parties privatives ainsi que les parties communes.
- Quotes-parts de copropriété : La répartition des quotes-parts de propriété entre les copropriétaires, qui détermine leur part respective de propriété dans l'ensemble de la copropriété.
- Modalités de gestion : Les règles générales concernant l'administration de la copropriété, la prise de décisions, les voix à l’assemblée des copropriétaires, les droits et les obligations du syndicat des copropriétaires, ainsi que les procédures de modification de la déclaration sont définies.
Règlements de l’immeuble
La déclaration de copropriété contient les règles spécifiques qui régissent la vie dans l’immeuble.
- Utilisation des parties privatives : Les règles relatives à l'utilisation, à la modification et à l'entretien des parties privatives par les copropriétaires.
- Utilisation des parties communes : Les règles concernant l'utilisation, l'entretien et la jouissance des parties communes, y compris les équipements et les installations.
- Restrictions et obligations : Les restrictions et les obligations auxquelles les copropriétaires doivent se conformer, telles que les restrictions relatives aux animaux domestiques, les règles de stationnement, les horaires, etc.
- Procédures et sanctions : Les procédures pour le règlement des différends, les sanctions en cas de non-respect des règlements et les mécanismes de résolution des conflits.
Description des fractions
Une description détaillée des différentes fractions ou parties privatives de la copropriété.
- Identification des unités : Chaque unité ou fraction est décrite en détail, notamment sa superficie, sa localisation et ses caractéristiques particulières.
- Inclusions et exclusions : Les éléments inclus ou exclus de chaque fraction, tels que les espaces de rangement, les balcons, les terrasses, etc.
- Restrictions et droits spécifiques : Certains droits ou restrictions spécifiques liés à certaines fractions peuvent être mentionnés. Par exemple, l'usage exclusif d'un espace extérieur ou la restriction de modification de certaines caractéristiques, les servitudes ainsi que les droits acquis.
Gestion de la déclaration de copropriété au Québec
La gestion de la déclaration de copropriété au Québec repose sur la collaboration entre les copropriétaires et le syndicat de copropriété.
Conseil d’administration (CA)
- Organe décisionnel chargé de la gestion courante de la copropriété.
- Les membres du conseil d'administration ont des responsabilités telles que la tenue des réunions, l'application des règlements, la supervision des opérations quotidiennes et la gestion des fonds de la copropriété.
- Ils veillent à ce que les règles énoncées dans la déclaration de copropriété soient respectées et prennent des décisions au nom de la collectivité des copropriétaires.
- C’est le lieu où les décisions majeures concernant la copropriété sont prises.
- L'assemblée générale est responsable de la prise de décisions importantes pour la copropriété, telles que l'approbation du budget annuel, l'élection du conseil d'administration, l'approbation des modifications de la déclaration de copropriété, etc.
- Les règlements de la copropriété doivent être approuvés par l'assemblée générale.
- L'assemblée générale permet aux copropriétaires de participer activement à la gestion de la copropriété.
Il est essentiel que le conseil d’administration et l’assemblée générale des copropriétaires collaborent de manière transparente et respectueuse pour assurer une gestion efficace de la déclaration de copropriété.
Modification de la déclaration de copropriété
La modification de la déclaration de copropriété au Québec est un processus réglementé. Pour apporter des changements, une proposition de modification doit être soumise lors d’une assemblée générale des copropriétaires. La proposition doit être approuvée par une majorité qualifiée des voix.
Les modifications peuvent porter sur des éléments tels que :
- Les règles d'utilisation
- Les restrictions
- La répartition des quotes-parts
- D'autres dispositions de la déclaration de copropriété existante
Que se passe-t-il dans le cas de non-respect de la déclaration de copropriété ?
En cas de non-respect de la déclaration de copropriété au Québec, différentes mesures peuvent être prises par le conseil d’administration et le syndicat des copropriétaires pour faire respecter les règles et les obligations énoncées dans la déclaration.
Voici quelques actions courantes :
- Avertissement
- Sanctions financières
- Restrictions d’accès
- Recours légaux
Les copropriétaires en infraction ont également le droit de contester les actions prises à leur encontre et peuvent participer à des processus de résolution des conflits, tels que la médiation ou l’arbitrage.
Pour éviter des problèmes, n’hésitez pas à poser des questions au conseil d’administration, au syndicat des copropriétaires ou à des professionnels spécialisés en copropriété si vous avez des doutes ou besoin de clarifications sur certains aspects de la déclaration. Faites preuve de coopération !
Obtenez de l’aide de professionnels qualifiés pour la gestion de votre copropriété !
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