La gestion des copropriétés connait un changement majeur ces derniers temps. Le gouvernement du Québec a adopté en 2020 de nouvelles lois qui ont fini d’entrer en vigueur en 2024.
Les nouvelles lois 16 et 141 sont très bien accueillies dans l’industrie, car les problèmes et histoires d’horreur de mauvaise gestion de copropriété étaient devenus extrêmement fréquentes.
Désormais, ces nouvelles lois donneront un cadre plus strict aux administrateurs et aux syndicats de copropriété au Québec.
À partir de maintenant, le syndicat devra faire réaliser tous les 5 ans une étude de fonds de prévoyance par une entreprise indépendante certifiée.
Dans cet article, nous vous présentons absolument tout ce que vous devez savoir sur le sujet pour devenir conforme à la nouvelle loi 16.
Entrée en vigueur Loi 16 et Loi 141 pour les copropriétés au Québec
C’est le 10 janvier 2020 que le projet de loi 16 a été déposé. Dans ce projet de loi, on y mentionne une série de nouvelles règles que les syndicats de copropriété devront obligatoirement suivre pour la gestion et l’entretien de leurs immeubles.
Ces nouvelles règles ont comme objectif :
- Améliorer l’entretien et la gestion des copropriétés
- Éviter les manques de fonds lors de réparations à faire
- Éviter les cotisations spéciales lors de travaux majeurs
- Éviter la dégradation de certains immeubles en raison d’un manque d’entretien
- Améliorer la transparence entre le syndicat de copropriété et les copropriétaires et acheteurs potentiels
La loi 16 va amener des changements au niveau du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien. Pour sa part, la loi 141 va amener des changements au niveau d’un nouveau fonds d’autoassurance et d’une évaluation du coût de reconstruction tous les 5 ans.
Nous y reviendrons plus en détail plus bas sur cette page.
À partir de quand les condos doivent-ils se conformer aux Lois 16-141 ?
Lorsque le projet de loi a été déposé en 2020, le gouvernement annonçait que les copropriétés formées avant cette date auraient 3 ans pour se conformer suivant l’adoption du premier règlement. Les lois 16 et 141 ont fini d'entrer en vigueur en 2024.
Loi 16 condo – Liste des nouvelles règles pour les copropriétés
La nouvelle loi 16 concernant les copropriétés au Québec vise essentiellement à améliorer la gestion du fonds de prévoyance, ainsi que la gestion de l’entretien de l’immeuble.
Il existe néanmoins une foule d’autres règles qui entreront également en vigueur au même moment.
Voici donc la liste des nouvelles règles à connaître à propos de la Loi 16 :
- Le syndicat doit réaliser une étude de fonds de prévoyance obligatoire à tous les 5 ans, par une entreprise spécialisée et certifiée par le gouvernement du Québec.
- Un carnet d’entretien devra être mis en place afin de répertorier l’historique de tous les travaux réalisés dans le passé, et le calendrier des entretiens et travaux majeurs à venir.
- Une meilleure répartition des responsabilités concernant les espaces communs devra être établie entre le syndicat et les copropriétaires.
- Les propriétaires qui vendent leur unité devront fournir une attestation du syndicat présentant l’état de l’immeuble à l’acheteur.
- Le syndicat devra obligatoirement inclure la clause pénale dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété.
- Le syndicat devra fournir tous les renseignements demandés concernant la gestion de la copropriété par des acheteurs potentiels.
- Le syndicat devra fournir sur demande une copie du registre de copropriété, moyennant des frais raisonnables.
- Dans les 30 jours suivant une assemblée de copropriétaire ou une réunion du conseil d’administration, le syndicat devra envoyer les procès-verbaux aux copropriétaires.
- Toutes les modifications de règlement d’immeuble devront être votées lors d’assemblées officielles.
Loi 141 condo – Liste des nouvelles règles pour les copropriétés
Parlons maintenant de la loi 141, qui passe un peu plus sous silence, mais dont les implications sont également très importantes.
Les deux éléments principaux à retenir concernant à loi 141 sont l’obligation de faire évaluer l’immeuble tous les cinq ans, et la mise en place d’un nouveau fonds d’autoassurance.
Voici un résumé de la loi 141 et de ses nouvelles règles au Québec :
- Le syndicat devra obligatoirement faire évaluer l’immeuble tous les 5 ans afin d’en connaître le coût de reconstruction à neuf. Cela servira à établir la bonne couverture d’assurance par le syndicat.
- Le syndicat de copropriété devra obligatoirement créer un fonds d’autoassurance avec un montant d’argent suffisant pour couvrir la plus haute franchise d’assurance que le syndicat a souscrit en cas de sinistre.
- Le syndicat devra tenir à jour un registre descriptif de toutes les parties privatives, afin que toutes les améliorations ou modifications apportées par les copropriétaires soient facilement identifiables. Cela simplifiera notamment les choses pour le syndicat et l’assureur en cas de réclamation.
- Le syndicat s’engagera à souscrire une assurance avec une franchise raisonnable. C’est le gouvernement qui légiférera éventuellement en la matière pour déterminer ce qui est considéré comme raisonnable.
- La souscription d’une assurance responsabilité civile sera désormais obligatoire pour tous les syndicats de copropriété. Cela viendra couvrir les administrateurs et les autres personnes qui sont impliqués dans la gestion de l’immeuble.
- Lors d’un sinistre découlant de la faute potentielle d’un copropriétaire, le syndicat devra démontrer clairement la faute de celui-ci à l’aide de preuves concrètes.
- Le syndicat devra obligatoirement réparer les dommages subis lors d’un sinistre, même s’il ne souhaitait pas à la base être indemnisé.
Loi 16 Condos – Une étude par une entreprise spécialisée doit être faite tous les 5 ans
Pour les immeubles en copropriété, la priorité pour assurer la conformité de celle-ci aux yeux du gouvernement est de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par une entreprise spécialisée tous les 5 ans.
Il faut obligatoirement que vous fassiez affaire avec une entreprise détenant une certification reconnue par le gouvernement.
Vous ne pouvez pas choisir n’importe quel inspecteur en bâtiment pour réaliser une telle étude, car le rapport émis pourrait ne pas être valide.
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Qu’est-ce que l’étude du fonds de prévoyance ?
L’étude de fonds de prévoyance est la nouvelle démarche que toutes les copropriétés doivent faire pour se conformer à la Loi 16 au Québec.
L’étude de fonds de prévoyance se divise en différentes étapes, et fonctionne comme suit :
- Un inspecteur fait l’inventaire des composantes communes de l’immeuble
- Il établit l’état actuel et l’âge des différentes composantes
- Il publie un rapport d’état concernant ces composantes
- Il détermine un calendrier d’entretien et mets en place un carnet d’entretien pour les parties communes de l’immeuble
- Il évalue la durée de vie de chaque composante et leur coût de remplacement
- Il établit un plan de financement à court, moyen et long terme pour couvrir les coûts de remplacement à prévoir
L’objectif global de cette étude est de dire au syndicat les montants d’argent annuels qu’il doit engranger via les cotisations des copropriétaires pour pallier aux coûts d’entretien et de remplacement des composantes communes de l’immeuble.
Important à savoir – Fixation des montants de frais de condo
Une fois que l’étude de fonds de prévoyance est réalisée, le conseil d’administration de la copropriété aura 30 jours, suivant la première assemblée annuelle, pour fixer les nouveaux montants de cotisations de frais de condo pour chaque copropriétaire. Ces montants seront basés sur les recommandations de l’étude indépendante réalisée par l’inspecteur spécialisé.
Qu’est-ce que le carnet d’entretien (condos) ?
Le deuxième élément important que les syndicats de copropriété devront mettre en place est le carnet d’entretien.
Celui-ci sera mis en place suite aux recommandations de l’étude de fonds de prévoyance, laquelle fera l’inventaire des composantes à entretenir, de leur fréquence, et de leur durée de vie.
Avec cette étude, le syndicat sera mieux outillé pour améliorer l’entretien de l’immeuble et éviter sa dégradation.
Un carnet d’entretien électronique devra être mis en place afin de pouvoir suivre facilement l’historique et les prévisions d’entretien et de travaux.
Qu’est-ce que doit contenir le carnet d’entretien ?
- Historique des entretiens réalisés
- Calendrier des entretiens réguliers
- Calendrier des travaux majeurs à réaliser
- Noms des sous-traitants en charge des travaux
- Détails sur chaque entretien ou travail effectué
- Et plus encore !
Loi 16 – Résumé infographie (PDF)
Comment les copropriétés peuvent-elles se conformer aux nouvelles lois ?
Les copropriétés au Québec doivent désormais se conformer aux nouvelles lois en vigueur.
Beaucoup de syndicats de copropriété ne savent pas par où commencer, ou vers qui se tourner ?
Tout d’abord, sachez qu’il faut que vous trouviez une entreprise spécialisée et certifiée en étude de fonds de prévoyance.
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Faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un expert
Le point de départ de l’entrée en vigueur de la loi 16 est la réalisation d’une étude de fonds de prévoyance par toutes les copropriétés au Québec. Cela vous donnera les outils nécessaires par la suite pour établir vos bons montants de cotisations annuels, et la mise en place d’un carnet et calendrier d’entretien solide.
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