La nouvelle règlementation entourant les copropriétés s’installe progressivement au Québec depuis quelques années.
Adoptées en 2020, les lois 16 et 141 vont amener un nouveau lot de règles très importantes qui donneront un cadre plus rigide aux syndicats de copropriété dans la province.
L’objectif de ces lois est entre autres d’améliorer la gestion et l’entretien des immeubles en copropriété, afin d’éviter les cotisations spéciales, ainsi que les lacunes d’entretien.
Votre syndicat de copropriété est-il prêt à faire face à ces changements et aux nouvelles règles ?
- Dans cet article, nous vous présentons les principaux changements majeurs à connaître en lien avec les lois 16 et 141, et comment vous y conformer.
Loi 16 condos : les nouvelles règles importantes à connaître
La loi 16 est entrée en vigueur le 10 janvier 2020, mais le gouvernement a annoncé qu’il laisserait un délai de 3 ans à partir de l’adoption des règlements pour que les copropriétés puissent s’y conformer.
La majorité des règlements sont désormais adoptés. Parmi les nombreuses règles présentées, certaines sont plus importantes et sont dignes de mention.
Voici donc les nouvelles règles de la loi 16 que vous devez connaître :
Étude de fonds de prévoyance
La règle #1 la plus importante de la loi 16 concerne l’étude de fonds de prévoyance, laquelle doit être réalisée tous les 5 ans par un professionnel en bâtiment certifié par le gouvernement. Cette étude vise à offrir un plan de gestion de l’actif et un plan de financement concret aux copropriétés.
Carnet d’entretien
Les syndicats de copropriété devront également obligatoirement mettre en place un carnet et un calendrier d’entretien. Celui-ci servira à retracer l’historique des entretiens et réparations faites dans l’immeuble, de même que ceux à venir, ainsi que le répertoire de tous les contrats.
Attestation du syndicat
Les propriétaires désirant vendre leur unité vont désormais devoir fournir une attestation du syndicat présentant l’état de l’immeuble à l’acheteur potentiel.
Partage des responsabilités
Le syndicat devra établir avec plus de précision le partage des responsabilités entourant les espaces communs entre lui et les copropriétaires.
Procès-verbaux
Suivant une assemblée de copropriétaire ou une réunion du conseil d’administration, les procès-verbaux doivent être envoyés aux copropriétaires dans un délai de 30 jours.
Acheteurs
À la demande d’acheteurs potentiels, le syndicat de la copropriété doit obligatoirement fournir tous les renseignements et documentations entourant la gestion et l’entretien de l’immeuble.
Loi 141 condos : les nouvelles règles importantes à connaître
Passons maintenant à la loi 141, laquelle amène des changements au niveau des assurances des copropriétés.
La majorité des nouvelles règles énumérées dans cette loi sont désormais en vigueur au Québec. Votre copropriété doit donc s’y conformer.
Voici les principales règles importantes à connaître concernant la loi 141 :
Évaluation aux 5 ans
À tous les 5 ans, le syndicat de copropriété devra mandater un évaluateur agréé d’évaluer le coût de reconstruction de leur immeuble. Cette évaluation servira à souscrire le juste montant d’assurance.
Fonds d’autoassurance
Le syndicat doit obligatoirement créer un fonds d’autoassurance, dans lequel se trouve un montant suffisant pour couvrir la plus haute franchise de la police d’assurance du syndicat en cas de sinistre.
Assurance responsabilité
Une assurance responsabilité civile doit obligatoirement être souscrite par tous les syndicats de copropriété, afin de couvrir la responsabilité des administrateurs et des autres personnes impliquées dans le syndicat.
Franchise raisonnable
Le syndicat doit absolument souscrire une assurance avec une franchise dite « raisonnable ». La notion de raisonnable sera déterminée par le gouvernement du Québec, et n’est pas définie actuellement.
Registre des parties privatives
Un registre descriptif de toutes les parties privatives (unités/condos) devra être mis en place afin que toutes les modifications et améliorations faites par les copropriétaires soient facilement identifiables. Cela simplifiera les réclamations en cas de sinistre.
Sinistres
En cas de sinistre, le syndicat a l’obligation de remettre en état les dommages subis à l’immeuble, même s’il ne souhaite pas à la base être indemnisé. S’il soupçonne qu’un copropriétaire est en faute, il devra en faire la preuve concrète et sans équivoque.
Combien de temps votre syndicat a-t-il pour se conformer aux lois 16 et 141 ?
Les projets de loi 16 et 141 sont en préparation depuis de nombreuses années, et ont été adoptés en 2020.
Sachant très bien que les copropriétés ne pourraient pas se conformer du jour au lendemain aux nouvelles normes, le gouvernement a accordé des délais pour se conformer à certaines règles.
Actuellement, plusieurs règles des lois 16 et 141 sont en vigueur, et d’autres vont le devenir très bientôt.
N’attendez pas que tous les règlements soient obligatoires pour passer à l’action, car le volume de demande de conformité des syndicats de copropriété sera énorme. Les inspecteurs certifiés dans la loi 16 ne pourront pas répondre à la demande.
Conformez-vous dès que possible pour avoir l’esprit tranquille
Vous pouvez vous conformer dès maintenant aux règles de la loi 16 et de la loi 141 rapidement en consultant les bons experts. Vous avez deux actions concrètes à poser pour débuter, soit réaliser votre étude de fonds de prévoyance (loi 16), et faire évaluer votre immeuble (loi 141).
Loi 16 : en quoi consiste l’étude de fonds de prévoyance ?
L’étude de fonds de prévoyance pour les copropriétés divises est la nouvelle norme obligatoire pour les syndicats de condos au Québec.
Cette étude vise à fournir un plan de financement au syndicat en lui indiquant les montants annuels qu’il doit récolter des copropriétaires pour pallier à l’entretien de l’immeuble.
Seul un professionnel en bâtiment respectant les normes en vigueur et certifié par le gouvernement peut réaliser une étude de fonds de prévoyance.
En quoi consiste une telle étude ? Voici un résumé des différentes étapes d’une étude de fonds de prévoyance officielle :
- L’ingénieur dresse l’inventaire de toutes les composantes communes de l’immeuble sous la responsabilité du syndicat
- Il fait une inspection visuelle de l’immeuble et détermine l’état actuel et l’âge de chaque composante
- Il publie un rapport appelé « certificat d’état de l’immeuble » témoignant de ses observations
- Il évalue ensuite la durée de vie de chaque composante, et le coût de remplacement de chacune
- Il détermine si les finances actuelles du syndicat sont suffisantes, ou s’il y a un déficit à combler
- Il établit un plan de financement pour que le syndicat sache combien d’argent il doit engranger pour couvrir le coût futur de l’entretien, des réparations et du remplacement des composantes
Carnet d’entretien loi 16 : votre calendrier de gestion de la copropriété
L’intégration d’un nouvel outil de gestion deviendra également obligatoire pour toutes les copropriétés, soit le carnet d’entretien.
Le carnet d’entretien a comme objectif d’améliorer la gestion et le suivi de l’entretien d’un immeuble, afin d’optimiser la durée de vie et l’efficacité des différentes composantes communes.
Le carnet d’entretien doit notamment :
- Avoir l’historique de tous les entretiens, réparations et remplacements passés
- Avoir un calendrier de tous les travaux et entretiens à venir
- Avoir la liste de tous les contrats octroyés à des sous-traitants
- Avoir la liste des garanties offertes pour chacun des travaux effectués dans l’immeuble
C’est le rôle du professionnel en bâtiment réalisant votre étude de fonds de prévoyance de mettre en place votre carnet d’entretien. Il s’assurera que vos administrateurs savent comment l’utiliser, et respecte les recommandations qui y sont inscrites.
Loi 141 : l’évaluation du coût de reconstruction de votre immeuble tous les 5 ans
En vertu de la loi 141, toutes les copropriétés devront désormais faire réaliser une évaluation du coût de reconstruction de leur immeuble à tous les 5 ans au Québec.
Cette évaluation vise à fournir une valeur précise aux syndicats de copropriété, afin qu’ils souscrivent un montant de couverture suffisant pour l’assurance du bâtiment et des espaces communs.
Ainsi, en cas de sinistre majeur, l’immeuble sera bien protégé. Cela découle de nombreux cas où plusieurs copropriétés étaient largement sous-assurées, et donc vulnérable en cas de sinistre.
Pourquoi une évaluation tous les 5 ans ?
Pour quelle raison les copropriétés doivent-elles refaire leur évaluation de coût de reconstruction tous les 5 ans au Québec ? La principale raison est le fait que les tarifs de la main-d’œuvre et le prix des matériaux peuvent fluctuer. Donc, le coût de reconstruction augmente généralement avec le temps. Il est important qu’un évaluateur refasse le calcul aux 5 ans pour tenir compte de l’inflation, afin que vous ne soyez jamais sous-assuré.
Fonds d’autoassurance loi 141 : avez-vous constitué ce nouveau fonds obligatoire ?
Le fonds d’autoassurance est devenu obligatoire au Québec à partir du 15 avril 2022. Celui-ci vise à simplifier les réclamations en cas de sinistre pour les copropriétés.
En effet, les syndicats devaient auparavant demander à tous les copropriétaires de payer leur partie de la franchise d’assurance en cas de réclamation. Cela amenait des conflits, une incapacité de payer pour plusieurs, et énormément de complexité.
Le fonds d’autoassurance va régler le problème, en dédiant un fonds exclusivement pour couvrir la franchise d’assurance du syndicat :
- La plus haute franchise du syndicat est généralement celle pour les dégâts par l’eau.
- Par exemple, dans le contrat d’assurance du syndicat, le plus haut montant de franchise est de 20 000$.
- Le fonds d’autoassurance doit donc contenir ce montant, afin qu’en cas de réclamation, le syndicat ait accès à cette somme immédiatement.
- Le fonds d’autoassurance est constitué à partir de cotisations spéciales des copropriétaires.
- Lors de l’utilisation d’un fonds d’autoassurance, le syndicat et les copropriétaires ont un délai de 2 ans pour le remplir à nouveau.
Copropriété divise : les professionnels à consulter pour se conformer aux lois 16 et 141
Votre syndicat de copropriété aimerait se conformer aux nouvelles lois 16 et 141 ? C’est un processus plus simple que vous le pensez.
Pour débuter, vous devez parler avec deux professionnels, soit un ingénieur en bâtiment spécialisé dans la loi 16, et un évaluateur agréé.
Ces professionnels pourront débuter votre processus de conformité, et vous offrir une soumission gratuite pour leur expertise.
Vous pouvez demander votre soumission gratuite en utilisant le formulaire sur cette page, ou en cliquant sur les boutons qui suivent.
Ingénieur en bâtiment certifié loi 16
Spécialiste en étude de fonds de prévoyance selon les normes du Québec.
Évaluateur agréé certifié dans la loi 141
Expert en évaluation du coût de reconstruction de copropriétés.