Résumé
Officiellement approuvé le 30 juillet 2025, le projet de loi 16 du gouvernement du Québec entre en vigueur à compter du 14 août 2025. Afin de régir l’ensemble des copropriétés du Québec, les nouvelles règles adoptées concernent le carnet d’entretien, l’étude de fonds de prévoyance, l’attestation du syndicat et le dépôt en fidéicommis.
Adopté et publié le 30 juillet 2025, le projet de loi 16 pour les condos du Québec entre enfin en vigueur en date du 14 août 2025.
Issues pour des raisons de transparence, de prévisions financières, et d’entretien du parc immobilier des copropriétés, les dispositions du nouveau règlement sont officiellement intégrées au Code civil du Québec.
- Découvrez tout ce que les copropriétés doivent savoir sur l’adoption de la loi 16, la plus grosse réforme de la copropriété divise au Québec.
Les nouvelles règles du projet de Loi 16 pour les copropriétés du Québec
Après avoir analysé en long et en large le plus gros projet de réforme du secteur de la copropriété, le gouvernement du Québec a modifié et approuvé les nouvelles dispositions.
Dans un document central de la gestion des copropriétés, la loi 16 encadre les modalités des 4 volets suivants :
- Carnet d’entretien
- Étude de fonds de prévoyance
- Attestation du syndicat
- Dépôt en fidéicommis
Dans l’objectif de clarifier et de simplifier les nouvelles règles qui gouvernent les copropriétés, nous vous présentons à l’instant tous les détails et les dates importantes à connaître.
Loi 16 - Carnet d’entretien
L’un des aspects centraux de la gestion des parties communes de la loi 16 est le carnet d’entretien. Conçu pour englober tout ce qui a trait à l’entretien et à la pérennité du bâtiment en copropriété, il est maintenant obligatoire pour toutes les copropriétés divises au Québec.
Regroupant toutes les informations sur l’entretien passé, présent et futur d’un immeuble, il veille à une meilleure gestion des tours à condo.
Quelle est l’utilité de ce carnet ?
- Préserver la valeur de l’immeuble et éviter la détérioration
- Faciliter la planification financière des travaux à venir
- Informer en toute transparence les copropriétaires et les acheteurs
- Réduire les conflits au sein des copropriétaires et du syndicat, car tout est documenté et planifié
Quel est le contenu du carnet d’entretien ?
Selon la loi, pour planifier et archiver les interventions de réparation et de remplacement, le carnet d’entretien de chaque copropriété doit contenir l’ensemble des informations suivantes :
- Inventaire détaillé et description des parties communes
- Matériaux, équipements et appareils contenus dans les parties communes
- Équipements installés dans les parties privatives entretenus par le syndicat
- Date d’installation des équipements
- Historique des travaux d’entretien effectués avec preuves (factures, contrats d’entretien, rapports d’entretien, manuels d’instruction)
- Évaluation de la durée de vie restante des dits matériaux, équipements et appareils
- Plan de réparation prévisionnel des 25 années à venir avec échéanciers
Quels professionnels sont autorisés à rédiger un carnet d’entretien d’une copropriété ?
Le carnet d’entretien doit obligatoirement être rédigé et mis à jour par un professionnel qualifié membre de l’un des ordres professionnels suivants :
- Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ)
- Ordre des architectes du Québec (OAQ)
- Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ)
- Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)
Attention ! Le professionnel engagé doit absolument agir de manière indépendante et n’être lié en aucun cas à la copropriété visée.
Par conséquent, il ne doit pas être :
- Membre du conseil d’administration
- Gestionnaire de la copropriété
- Occupant d’une unité privative
- Conjoint d’un copropriétaire
- Administrateur, dirigeant, actionnaire, employé d’une personne morale lié à l’immeuble
Cette distance vise à s’assurer que le professionnel impliqué agisse de manière objective et impartiale.
Mises à jour périodiques du carnet d'entretien d’une copropriété
Suite à l’obtention du carnet d’entretien réalisé par un professionnel du domaine de la gestion, la construction, la rénovation, l’évaluation ou l’inspection immobilière, il doit être mis à jour et révisé.
Voici les informations à connaître :
- Le carnet doit être mis à jour annuellement par le conseil d’administration.
- Les mises à jour doivent indiquer les travaux effectués et en l’absence de travaux, contenir une explication des raisons derrière ces décisions.
Même si la loi prévoit une mise à jour annuelle, il est fortement recommandé de le mettre à jour au fur et à mesure. Ajuster les informations inscrites au carnet progressivement, selon l’exécution des travaux d’entretien facilite le suivi et diminue la charge de travail annuelle.
Révisions périodiques du carnet d'entretien d’une copropriété
Selon la loi, les mises à jour effectuées par le syndicat ne suffisent pas. Il doit être révisé périodiquement par un expert immobilier.
- Pour ce qui est de la révision complète du carnet, elle doit être faite au moins une fois tous les 5 ans.
- Tout comme la rédaction initiale, elle doit être réalisée par un professionnel qualifié membre de l’un des ordres professionnels précédemment mentionnés.
- Cette révision permet de vérifier la conformité des travaux effectués et des informations inscrites au carnet.
Cependant, l’exigence du délai de 5 ans est, à l’exception des copropriétés horizontales, des petits immeubles de 8 unités privatives ou moins ou de 3 étages construites hors sol. Pour ceux-ci, la loi prévoit qu’une révision une fois tous les 10 ans suffit.
Date limite de 2 ans : tous les carnets d’entretien préparés entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 sont valides.
Loi 16 - Étude de fonds de prévoyance
En complément au carnet d’entretien, l’étude de fonds de prévoyance est une évaluation financière obligatoire. Le but de cette évaluation est de déterminer combien d’argent le syndicat de copropriété doit mettre de côté pour payer les travaux majeurs à venir et le remplacement des éléments des parties communes.
Effectuée tous les 5 ans par un membre d’un ordre professionnel autorisé, toutes les informations relatives à cette étude reposent directement sur celles du carnet d’entretien.
C’est-à-dire que pour tous les travaux et entretiens prévus au cours des 25 prochaines années, l’étude doit :
- Estimer le montant total lié coûts aux frais de réparations
- Faire des recommandations sur les sommes à contribuer au fonds de prévoyance
- Indiquer à combien le solde du fonds de prévoyance doit s’élever à chaque début d’année
Quelle est l’utilité de l’étude de fonds de prévoyance ?
- Avoir assez d’argent pour couvrir toutes les dépenses liées aux réparations et aux remplacements des parties communes
- Éviter aux copropriétaires de devoir effectuer des cotisations spéciales démesurées
Quel est le contenu de l’étude de fonds de prévoyance ?
À partir des prévisions de réparations et de remplacements prévues au carnet d’entretien, l’étude de fonds de prévoyance doit contenir les informations suivantes :
- Solde initial du fonds de prévoyance de la copropriété
- Estimation du coût des réparations majeures et du remplacement des parties communes
- Recommandation du montant de début d’année dans le fonds de prévoyance
- Recommandation du montant des contributions annuelles au fonds de prévoyance
En raison de l’interdépendance entre l’étude et le carnet, l’étude doit être réalisée en parallèle avec le carnet ou après, selon la préférence du syndicat.
Quels professionnels sont autorisés à réaliser l’étude de fonds de prévoyance d’une copropriété ?
Les règles applicables aux professionnels autorisés à réaliser une étude de fonds de prévoyance sont les mêmes que pour le carnet d’entretien.
Avec l’interdiction d’être sur le CA, administrateur, copropriétaire ou résident, la personne mandatée doit être indépendante de la copropriété et faire partie d’un ordre admissible.
- Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ)
- Ordre des architectes du Québec (OAQ)
- Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ)
- Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)
Date limite : l’obtention d’une étude de fonds de prévoyance doit respecter le délai fixé de 3 ans. Ainsi, toutes les copropriétés du Québec doivent avoir fait préparer leur étude au maximum pour le 14 août 2028.
Les dispositions de l’étude de fonds sont-elles différentes pour les nouvelles copropriétés ?
Si vous prévoyez acheter un condo dans une copropriété neuve, sachez que la responsabilité de faire préparer le carnet d’entretien initial incombe dorénavant au promoteur immobilier.
Puis une fois que le syndicat de copropriété sera formé, ce document lui sera remis lors de l’assemblée de transition.
Par la suite, l’entretien, la mise à jour et la révision de ce carnet devront être effectués selon les mêmes règles que pour toutes les copropriétés.
Loi 16 - Attestation du syndicat sur l’état de la copropriété pour les acheteurs
Avec cette nouvelle exigence, l’objectif de la loi 16 est d’offrir une meilleure protection aux acheteurs de condo. En fait, dans le cadre de la vente d’une unité privative, une attestation doit être remise par le vendeur à l’acheteur pour lui permettre d’avoir un meilleur portrait de :
- État général de l’immeuble
- Finances du syndicat
Fourni par le syndicat de la copropriété, ce document permet aux acheteurs de prendre une décision en toute connaissance de cause. Il garantit la transparence des finances et des composantes structurelles du bâtiment en copropriété qu’ils s’apprêtent à acquérir.
Pour obtenir cette attestation, c’est le copropriétaire-vendeur qui est responsable d’en faire la demande. Par la suite, le syndicat dispose d’un délai de 15 jours pour la remettre au vendeur.
Bon à savoir : le meilleur moment pour faire la demande de cette attestation est lorsque le copropriétaire prend la décision de vendre son condo.
Quel est le contenu de l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété ?
Pour évaluer la santé financière, administrative, physique et légale de la copropriété, l’attestation du syndicat de l’état de l’immeuble doit contenir les informations suivantes :
- Solde du fonds de prévoyance et du fonds d’auto-assurance
- Recommandation de l’étude sur le solde annuel du fonds prévoyance
- Frais de charges communes des 3 dernières années
- Surplus ou déficits budgétaires des 3 dernières années
- Budget prévisionnel de l’année en cours
- Liste des travaux majeurs faits et à faire
- Présence de litige en cours
- Description des sinistres dont la partie privative en vente et les parties communes ont été la cible au cours des 5 dernières années
- Modifications des 3 dernières années à la déclaration de copropriété
Loi 16 - Encadrement de dépôt en fidéicommis de l’acompte versé lors de l’achat d’un condo
À partir du 14 août 2025, la manière dont le dépôt, pour l’achat d’un condo neuf, est perçu change. Les promoteurs n’auront plus le droit de percevoir et d’encaisser directement le dépôt.
Il devra être versé directement à un professionnel autorisé à gérer des fonds en fidéicommis, c’est-à-dire un :
- Avocat, membre du Barreau du Québec
- Notaire, membre de la Chambre des notaires
- Administrateur agréé, membre de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec
- Comptable professionnel agréé (CPA), membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec
Pour l’acheteur, le fait d’envoyer directement son dépôt à un intermédiaire renforce sa protection financière. Il a la certitude que son argent est bien protégé, et ce, jusqu’à la date de livraison du condo.
L’entrée en vigueur transitoire pour se conformer aux nouvelles exigences de la loi 16
À partir du 14 août 2025, l’obligation entre en vigueur pour les syndicats de copropriété de :
- Se doter d’un carnet d’entretien
- Faire réaliser une étude du fonds de prévoyance
- Fournir une attestation lors de la vente d’une unité
Les syndicats qui disposent déjà d’un carnet d’entretien ou d’une étude de fonds de prévoyance produits au cours des 2 dernières années pourront les utiliser pendant une période de 5 ans. Cependant ce délai est conditionnel au respect des exigences prévues par le règlement.
Pour les copropriétés qui ne sont pas encore en règle, un délai de 3 ans est accordé pour se conformer, soit jusqu’au 14 août 2028.
Cependant, la remise d’attestation par le syndicat aux acheteurs devient, elle, obligatoire dès le 14 août 2025. Aucun délai supplémentaire n’est accordé.
Obtenez du soutien pour aider votre copropriété à se conformer à la loi 16 !
Pour tous besoins ou questions concernant le projet de loi 16, nous vous invitons à prendre contact avec nous. Sans frais, ni délai, ni obligation, un membre de notre réseau se fera un plaisir de vous assister.
- En quelques clics, vous remplissez notre formulaire et soumettez votre demande. Vous serez ensuite contacté dans les plus brefs délais.
Conformez-vous aux nouvelles règles pour les copropriétés du Québec dès aujourd’hui !
