La vie en copropriété est plus complexe qu’elle n’y parait. Après tout, des dizaines, parfois même des centaines, de personnes cohabitent dans le même immeuble et sont tous copropriétaires de celui-ci.
La gestion d’une telle copropriété ne s’improvise pas. Il y a des outils qui sont désormais obligatoires et qui permettent de s’assurer que les administrateurs en charge d’une copropriété gèrent le tout de manière professionnelle et efficace.
Le fonds de prévoyance est l’un de ces outils, et existe depuis très longtemps au Québec. Il s’agit d’un compte qui permet d’accumuler des sommes en vue de couvrir les frais d’entretien, de réparations et de remplacement de différentes composantes de l’immeuble.
- Dans cet article, nous passons en revue tout ce qu’il faut savoir en lien avec le fonctionnement d’un fonds de prévoyance de copropriété divise au Québec.
Comment fonctionne la vie en copropriété au Québec ?
Commençons par la base. Choisir d’acheter un condo, c’est accepter de vivre en copropriété et d’avoir un cadre et des règles à suivre.
Vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez dans l’immeuble dans lequel vous allez habiter.
Chaque copropriété a des règlements qui lui sont propres, lesquels ont été déterminés au moment de la création celle-ci.
Parmi les nombreuses notions qui existent au sujet des copropriétés, voici 6 des plus importantes qu’il est judicieux de bien comprendre lorsqu’on souhaite habiter dans ce type d’habitation.
Règlements d’immeuble
Chaque copropriété dispose d’un document officiel présentant les règlements de l’immeuble. Ce document indique notamment ce qui est interdit, par exemple les chiens, la location à court terme, les barbecues, etc. Lisez ce document judicieusement, car vous ne pourrez pas y déroger. Des changements de règlements peuvent être adoptés lors d’assemblées de copropriétaires.
Partie privative et commune
Une copropriété est divisée en deux parties, soit les parties privatives, et les parties communes. Une partie privative regroupe tous les espaces dont un copropriétaire a la jouissance exclusive. Généralement, on pense à l’unité où demeure chaque copropriétaire. Les parties communes sont les composantes du bâtiment et du terrain qui sont utilisées par tous les copropriétaires, et qui sont la responsabilité du syndicat de l’immeuble.
Assemblée de copropriétaire
Dans une copropriété, tous les copropriétaires se rassemblent à chaque année lors d’une assemblée pour faire le point sur les différents éléments entourant la gestion de la copropriété. Pour qu’une assemblée ait lieu, un certain « quorum » doit être atteint, soit un nombre de participants minimum. L’assemblée de copropriétaire peut également être convoquée lors de besoins précis.
Conseil d’administration
Chaque copropriété au Québec dispose d’un conseil d’administration, composé d’administrateur et dont le rôle est de veiller au bon entretien de l’immeuble, et à sa saine gestion financière. Les administrateurs peuvent être des professionnels formés en la matière, ou encore des copropriétaires s’étant portés volontaires. Depuis 2021, il est obligatoire pour les membres du conseil d’administration d’être couvert par une assurance responsabilité civile.
Syndicat de copropriété
Toutes les copropriétés divises au Québec sont constituées sous forme de personne morale, portant le nom de syndicat de copropriété. Chaque syndicat de copropriété est responsable de l’entretien à court, moyen et long terme de l’immeuble dont il a la charge. Le syndicat est géré par un conseil d’administration, lequel est composé d’administrateurs.
Fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance est un compte dans lequel le syndicat dépose les paiements de frais de condo de chaque copropriétaire. Ce compte est destiné à payer les dépenses d’entretien, de réparations et de remplacement des différentes composantes communes de l’immeuble. Avant 2022, plusieurs syndicats sous-estimaient grandement les sommes nécessaires à accumuler dans ce fonds. Depuis, la loi 16 est entrée en vigueur. Nous en parlerons plus bas.
Copropriété divise : Parties privatives vs Parties communes
Il faut comprendre qu’à l’achat d’un condo, vous devenez propriétaire d’une partie privative, mais aussi d’une quote-part des parties communes de l’immeuble.
En effet, les espaces communs de l’immeuble sont la copropriété de tous les copropriétaires, en fonction de pourcentages différents.
La quote-part de chaque copropriétaire est déterminée en fonction de la valeur relative de son unité dans l’immeuble. Nous présentons le calcul un peu plus bas.
Partie privative
Lorsque vous êtes propriétaire d’un condo, vous avez le plein droit de propriété dans votre partie privative, ainsi que la jouissance exclusive de celle-ci. Vous êtes la seule personne qui peut l’utiliser. La partie privative comprend votre unité, soit la cuisine, les chambres, le salon, votre balcon, etc.
Quote-part des parties communes
Les copropriétaires détiennent également une quote-part des parties communes. C’est normal, les espaces communs font également partie intégrale du bâtiment dans lequel vous habitez. La responsabilité des parties communes est donc divisée entre tous les copropriétaires. Le fait de détenir une quote-part des parties communes engage chaque copropriétaire à fournir un apport financier pour l’entretien à long terme de celles-ci.
Comment calcule-t-on la quote-part de chaque copropriétaire en copropriété divise ?
Comme vous l’aurez sans doute deviné, tous les copropriétaires n’ont pas la même quote-part des espaces communs d’un immeuble. En effet, une personne détenant une unité de 250 000$, et une autre détenant une unité de 600 000$ n’ont pas la même proportion d’espace leur appartenant dans l’immeuble.
Le calcul des quotes-parts de chaque copropriétaire tient donc compte des deux éléments suivants :
- La valeur marchande de chaque unité
- La valeur totale de toutes les unités combinées
Les syndicats de copropriétés tiennent donc compte de ce qu’on appelle le concept de « valeur relative ». Chaque copropriétaire a une quote-part des parties communes, laquelle fera varier le montant de frais de copropriété qu’il doit payer mensuellement.
Voici un tableau présentant le calcul exact des quotes-parts pour une copropriété de 10 unités.
Le concept de valeur relative de chaque unité
Valeur de chaque unité | Valeur totale de l’immeuble | Valeur relative | |
Condo 1 | 239 000$ | 3 492 000$ | 6,84% |
Condo 2 | 299 000$ | 3 492 000$ | 8,56% |
Condo 3 | 425 000$ | 3 492 000$ | 12,17% |
Condo 4 | 387 000$ | 3 492 000$ | 11,08% |
Condo 5 | 253 000$ | 3 492 000$ | 7,24% |
Condo 6 | 686 000$ | 3 492 000$ | 19,64% |
Condo 7 | 412 000$ | 3 492 000$ | 11,79% |
Condo 8 | 299 000$ | 3 492 000$ | 8,56% |
Condo 9 | 253 000$ | 3 492 000$ | 7,24% |
Condo 10 | 239 000$ | 3 492 000$ | 6,84% |
*Exemple à titre indicatif seulement. Les pourcentages ont été arrondis.
À quoi sert le fonds de prévoyance ?
Un bâtiment, ça l’a une certaine durée de vie. Après un certain nombre d’années, il est nécessaire de réparer ou de remplacer certaines composantes de l’immeuble.
Il faut donc prévoir ces coûts à l’avance, et accumuler progressivement de l’argent en conséquence pour ne pas avoir à payer la facture d’un coup.
Chaque composante du bâtiment a une durée de vie différente. Certains éléments peuvent avoir une durée de vie de 40 ans, et d’autres de 25 ans, 20 ans ou même moins.
Le fonds de prévoyance sert à accumuler l’argent nécessaire pour payer les frais d’entretien, mais surtout de remplacement des composantes communes dans le futur. La liste des composantes devant être couvertes par le fonds de prévoyance du syndicat varie d’une copropriété à l’autre.
Liste des composantes communes de l’immeuble devant être couvertes par le fonds de prévoyance :
- Enveloppe du bâtiment
- Portes et fenêtres
- Couloirs et hall d’entrée
- Ventilation et chauffage
- Électricité et plomberie
- Ascenseurs
- Piscine et salle de sport
- Autres espaces communs
Calcul de fonds de prévoyance - Exemple
Comment calcule-t-on les montants à accumuler dans le fonds de prévoyance d’une copropriété au Québec ?
Auparavant, chaque copropriété pouvait utiliser une méthode de calcul comme présenté ici-bas. Depuis que la loi 16 a été adoptée, cette étude de fonds de prévoyance doit plutôt être faite par un professionnel.
Voici néanmoins un exemple de calcul de fonds de prévoyance de base :
- Il faut tout d’abord calculer le juste montant annuel à accumuler pour couvrir l’ensemble des coûts futurs de remplacement pour les composantes communes de l’immeuble.
- Il faut par la suite répartir ce montant annuel en charge mensuelle, et attribuer un paiement à chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part personnelle.
Les tableaux qui suivent illustrent le tout à l’aide de chiffres fictifs, afin de démontrer comment le calcul fonctionne. Pour obtenir une soumission d’étude de fonds de prévoyance pour votre copropriété, remplissez le formulaire sur cette page.
Calcul des contributions annuelles à prévoir pour le remplacement futur des composantes communes de l’immeuble
Composante commune | Coût de remplacement estimé (2025) | Fonds de prévoyance en 2025 | Vie utile résiduelle (années) | Montant annuel pour couvrir remplacement |
Portes et fenêtres | 154 000$ | 44 000$ | 18 | 6 112$ |
Toiture | 170 000$ | 55 000$ | 21 | 5 476$ |
Structure | 900 000$ | 515 000$ | 38 | 10 131$ |
Ascenseur | 100 000$ | 17 000$ | 15 | 5 533$ |
Équipements mécaniques | 150 000$ | 80 000$ | 9 | 7 778$ |
Tapis corridor | 25 000$ | 15 000$ | 10 | 1 000$ |
Pavage | 50 000$ | 29 000$ | 7 | 3 000$ |
TOTAL | 1 549 000$ | 755 000$ | X | 39 030$ |
Calcul des frais de copropriété mensuels par copropriétaire en fonction des quotes-parts de chacun
| Valeur relative | Charges totales du mois | Frais de condo par mois |
Condo 1 | 6,84% | 3 252,50$ | 222,47$ |
Condo 2 | 8,56% | 3 252,50$ | 278,41$ |
Condo 3 | 12,17% | 3 252,50$ | 395,83$ |
Condo 4 | 11,08% | 3 252,50$ | 360,38$ |
Condo 5 | 7,24% | 3 252,50$ | 235,48$ |
Condo 6 | 19,64% | 3 252,50$ | 638,79$ |
Condo 7 | 11,79% | 3 252,50$ | 383,47$ |
Condo 8 | 8,56% | 3 252,50$ | 278,41$ |
Condo 9 | 7,24% | 3 252,50$ | 235,48$ |
Condo 10 | 6,84% | 3 252,50$ | 222,47$ |
Loi 16 : il est maintenant obligatoire de faire une étude de fonds de prévoyance tous les 5 ans
Le 10 janvier 2020, la loi 16 a été adoptée par le gouvernement du Québec, amenant un lot de nouvelles règles entourant la gestion des copropriétés dans la province.
Parmi les nouvelles règles établies, les principales règles importantes de la loi 16 sur les copropriétés sont les suivantes :
- Le syndicat doit désormais obtenir une étude de fonds de prévoyance d’un ingénieur certifié à tous les 5 ans
- Un carnet d’entretien devra être mis en place pour retracer l’historique des entretiens réalisés, et le calendrier des travaux à faire dans l’immeuble
- Les procès-verbaux devront être envoyés dans les 30 jours suivant les assemblées de copropriétaires
- Une meilleure division des responsabilités concernant les espaces communs devra être faite entre le syndicat et les copropriétaires
- Le syndicat devra fournir obligatoirement tous les documents entourant la gestion de l’immeuble aux acheteurs potentiels
Et bien plus encore ! La loi 16 fait notamment état de nombreux changements en lien avec la gestion des fonds de prévoyance des copropriétés. Auparavant, trop de problèmes de gestion sont survenus.
Avec l’étude de fonds de prévoyance obligatoire, les copropriétés auront donc des règles à suivre, ce qui optimisera l’entretien du parc de copropriétés au Québec pour les décennies à venir.
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