L’évaluation de la valeur de reconstruction de votre copropriété comme mesure de protection ! Si votre copropriété était victime de dommages importants, seriez-vous adéquatement couvert ? Est-ce que les coûts de reconstruction de votre immeuble sont à jour?
Petite mise en contexte : l’immeuble de la copropriété est victime d’un énorme dégât d’eau dû à un problème de gicleurs. La moitié des unités privatives ont été inondées. Les propriétaires doivent trouver un nouveau logement pour quelques mois, le temps que les travaux de reconstruction aient lieu.
- Est-ce que la dernière évaluation de l’immeuble est à jour ?
- Est-ce que le syndicat de copropriété a les fonds suffisants pour couvrir les frais exigés ?
- Qui doit payer ? Le syndicat et les copropriétaires ?
La réforme obligeant l’évaluation de la valeur de reconstruction à neuf des bâtiments en copropriété vise à éliminer les ambiguïtés et à prêt pour affronter toutes sortes de situations.
- Votre copropriété s’est-elle conformée aux nouvelles règles de la loi 141 ? Nous vous invitons à poursuivre votre lecture pour TOUT SAVOIR sur l’évaluation de la valeur de reconstruction de votre copropriété au Québec.
Qu’est-ce que l’évaluation de la valeur de reconstruction d’un immeuble à condos ?
L’évaluation de la valeur de reconstruction d’un immeuble permet de déterminer les coûts totaux des frais de reconstruction du bâtiment en cas de dommage, et ce, à un moment précis dans le temps.
Elle comprend entre autres :
- Le coût des matériaux.
- Le coût de la main-d’œuvre.
- Les frais d’honoraires des professionnels impliqués dans la reconstruction.
- Les frais reliés au respect des normes de construction.
- Les coûts de permis de construction.
- Les frais d’enlèvement des débris.
- Les taxes applicables au Québec.
Pour être représentative, l’évaluation requiert l’utilisation de calculs précis et tient compte de plusieurs facteurs influençant la reconstruction.
- Les dimensions du bâtiment.
- Les matériaux utilisés.
- L’année de construction.
- L’état actuel du bâtiment.
- La complexité de la structure.
- Les installations électriques et mécaniques.
- Les équipements fixes de l’immeuble.
- Les aires de stationnement.
- L’aménagement paysager.
À tous ces éléments fixes s’ajoutent également les coûts variables qui fluctuent avec le temps. Et bien évidemment, tous les travaux sont évalués de sorte qu’ils respectent les plus récentes normes de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).
Pour connaître le coût de remplacement à neuf de l’immeuble, une ou une combinaison de plusieurs méthodes de calcul est utilisée. Cette façon de procéder permet de valider les résultats obtenus.
Évaluation de la valeur de reconstruction : la loi 141 pour les copropriétés au Québec !
La réforme de la copropriété divise apporte plusieurs modifications au Code civil du Québec avec la loi 141. Il est important de savoir que ces changements touchent non seulement l’immeuble en copropriété, mais également les unités privatives.
Qu’est-ce que la loi 141 ? Voici les principales modifications apportées aux copropriétés du Québec.
- La loi 141 précise qu’une évaluation de la valeur de reconstruction d’une copropriété doit être effectuée au moins une fois tous les 5 ans. Toutefois, il est tout à fait possible que la déclaration de copropriété exige la réalisation d’une évaluation à un intervalle plus court, par exemple, à chaque renouvellement d’assurance.
- Cette évaluation sert à déterminer le montant de l’assurance habitation et éviter par le fait même de devoir essuyer des pertes financières.
- Le syndicat de la copropriété se doit de fournir une description de l’état d’origine des parties privatives.
- La loi oblige le syndicat à mettre sur pied un fonds d’autoassurance.
Depuis quand est-elle en vigueur ?
Adoptée en juin 2018, c’est le 15 avril 2020 que la loi est officiellement entrée en vigueur.
Au Québec, c’est l’évaluateur agréé qui détermine la valeur de reconstruction d’une copropriété !
Contrairement à ce que plusieurs peuvent penser, ce n’est pas le rôle de votre assureur de déterminer le montant d’assurance requis pour protéger le bâtiment de la copropriété.
Le seul professionnel possédant les qualifications nécessaires pour procéder aux calculs minutieux des frais de reconstruction est l’évaluateur agréé. Membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), l’évaluateur reçoit un encadrement professionnel lui permettant d’exercer ses fonctions dans les meilleures conditions possibles.
Celui-ci a comme devoir d’offrir un service objectif et de qualité irréprochable en respectant le Code de déontologie de la profession.
Bon à savoir !
Lorsque vous recourez aux services d’un évaluateur, il importe de préciser qu’il s’agit d’une évaluation pour des fins d’assurances, car il existe différents types d’évaluations.
Au Québec, c’est l’évaluateur agréé qui détermine la valeur de reconstruction d’une copropriété !
Au Québec, les évaluateurs agréés ne sont pas tenus de suivre de grille tarifaire pour fixer leurs honoraires. Par contre, en vertu de leur code de déontologie, ils sont dans l’obligation d’exiger des tarifs raisonnables.
Combien paierez-vous ? L’évaluateur fixe ses frais en fonction de divers critères :
- L'expérience de l'évaluateur.
- Le secteur où se trouve le bien.
- Le type d’évaluation réalisé.
- Le temps nécessaire pour produire le rapport d’évaluation.
Selon les prix du marché, une évaluation coûte en moyenne de 400$ à 750$ pour un condo. Pour les syndicats de condo, les honoraires pour évaluer un immeuble en copropriété débutent à 1000$.
Quels changements l’évaluation de la valeur de reconstruction implique pour l’assurance habitation?
Que se passe-t-il une fois l’évaluation complétée ?
- Une copie du rapport est remise au syndicat ainsi qu’à la compagnie d’assurance.
- L’évaluation de la valeur de reconstruction permet principalement de déterminer la valeur assurable d’un immeuble en copropriété. D’ailleurs, le montant obtenu suite à l’évaluation n’est pas une simple recommandation.
- Le syndicat de copropriété est dans l’obligation de souscrire à une assurance habitation couvrant ce montant, puisqu’il garantit que celui-ci est suffisant pour reconstruire l’immeuble actuel.
- La franchise prévue est établie raisonnablement en fonction des montants calculés.
- Si des travaux ont lieu sur l’immeuble, il est important d’en aviser l’assureur afin de vérifier que le montant couvre les améliorations apportées.
L’évaluation n’engage pas seulement le syndicat, mais aussi les copropriétaires. En effet, l’assurance habitation des unités privatives se doit d’être dotée d’un montant de responsabilité civile suffisant pour couvrir les frais de réparations.
Des accidents, ça arrive ! Si un copropriétaire est responsable, son assurance personnelle doit être suffisamment élevée pour réparer les dommages causés.
Dans le cas d’un immeuble de 12 logements et moins, le montant de la couverture en responsabilité civile doit être de 1 000 000$.
Dans le cas d’un immeuble de 13 logements et plus, le montant de la couverture en responsabilité civile doit être de 2 000 000$.
Quel est le lien entre l’évaluation de la valeur de l’immeuble et la création d’un fonds d’autoassurance ?
Qu’est-ce que le fonds d’autoassurance ?
- Le fonds d’assurance est une réserve monétaire pour les besoins à court terme de la copropriété.
- Il sert à prévoir le règlement des dépenses liées à la réalisation de travaux majeurs suite à un sinistre.
- Plus précisément, il est destiné au paiement des franchises.
- Ce fonds est alimenté grâce aux frais communs payés par tous les copropriétaires de l’immeuble.
Et quel est le lien avec l’évaluation de la valeur de l’immeuble ?
- L’évaluation sert à établir le juste montant des frais de reconstruction.
- La loi s’assure que l’évaluation soit à jour grâce à la règle des 5 ans.
- Un juste montant de franchise est déterminé.
- Les règles de paiement des franchises sont détaillées et les ambiguïtés sont éliminées.
Le syndicat de la copropriété peut ainsi s’assurer que le fonds d’autoassurance contienne un montant suffisant pour être en mesure de régler les factures, le cas advenant un sinistre.
Comment bien choisir l’évaluateur agréé pour évaluer son immeuble et se conformer à la loi 141 ?
Pour vous faciliter la vie dans votre recherche d’un évaluateur agréé, nous vous proposons une démarche divisée en 4 étapes.
Qualités professionnelles
- Objectivité
- Honnêteté
- Proactivité
- Professionnalisme
Formation
- Formation universitaire offrant le titre d’évaluateur agréé.
Association
- Part de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Assurance
- Possède une assurance responsabilité.
Un petit coup de pouce ?
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